买房必须了解“公摊面积”这样才不会吃亏！

　　对于初次购房的的小白们，对于公摊面积是不是不了解呢？那么它到底对于我们买房有什么影响？一般来说商品房都存在公摊面积，只是有的公摊面积可能只有10%，有的房子公摊面积却达到了30%，例如花100万买了100平的房子，实际居住面积却只有70平米。想一想，花了30万的血汗钱在那30平米的公摊上，就忍不住想要吐槽一下。那么为什么会有这种差距呢？公摊面积是如何计算的？究竟多大公摊面积才是合理的？小编觉得还是有必要了解清楚的，毕竟买房是人生中的大事，必须慎重对待。

　　一、关于公摊面积

　　公摊指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。它包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。无论是多层、高层还是商品房都有公摊。公摊面积越大，得房率就越低，反之，则越高。

　　二、不同类别住宅公摊比率不一样

　　7层以下住宅公摊率为7-12%：

　　多层建筑一般是指层数在6层左右磗混结构的建筑，其参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1/2，楼梯，楼梯间，为住户提供服务的物管用房(热交换站、水泵房、配电室等)。一般占房屋建筑面积的13%到18%。室内的层高分为室内净高(地板与天花板之间的距离)和室内层高(地板与上层地板间的距离)，一般情况下，层高在2.8米左右,室内净高在2.65到2.7米之间。如果室内层高超过4.7米以上应按照两层计算室内面积。

　　7—11层住宅公摊率为10-16%：

　　楼层为7—9层为小高层，一般小高层公摊取决于各楼盘自身的情况，不同的小高层楼盘公摊也有差异。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下，小高层公摊系数在10%-15%之间，而带电梯的小高层住宅，公摊系数在15%-20%之间。按规定7层以上必须配电梯，所以小高层属于配电梯的范围之内，它的特点是方便的同时又能给生活一种新的高度。

　　12-33层住宅公摊率为14-24%：

　　高层住宅的公摊面积是最大的。根据建筑规模的不同，高层建筑一般在25-33层之间，而且高层住宅的楼梯高度最高。另外高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间，也有安全通道楼梯占用空间，还有“管道井”“强电井”“弱电井”等公用设施都占用了空间。所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。

　　别墅类的公摊率为1-8%：

　　墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。一般来说独立别墅没有公摊面积，联体别墅有较少的公摊面积。公用面积分摊的原则是仅存在于本楼内部并与本楼建筑结构存有连接的部分，并且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。

　　三、计算方式

　　建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

　　公摊面积=公摊系数*套内建筑面积

　　公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)

　　套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积

　　注意口令：外墙隔墙量中线，套内墙体全计算；阳台区分封闭否，封闭全算未封半。

　　举例来说，一套90平方米建筑面积的户型，套内面积是74平方米。那么公摊面积 = 建筑面积 - 套内使用面积=(90-74)平方米= 16平方米;公摊率=公摊面积/建筑面积= (16 / 90)平方米= 17.8%;得房率=(建筑面积-公摊面积)/建筑面积=(90-16)/ 90平方米 =82%。

　　四、关于公摊面积风险如何避免

　　因为不少人表示虽然有明确规定公摊范围，但是比较担心开发商让业主多摊，这样我们该如何避免呢？下面可以从这几个方面入手，赶紧看一下吧！

　　1、索取公摊数据

　　在签订购房合同时，让发展商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。

　　2、查阅有关资料

　　业主们有权在网络查询、咨询购买房子的人群或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。

　　3、合同里约定公摊范围

　　购房者在签订购房合同时，务必弄清以下内容，关于设计的套内面积是多少?公共设施有些什么?共有建筑面积有多大?最好将这些数据写在购房合同中，合同中没有的，可以通过与销售方签订补充协议的方式来解决。

　　看了上面小编整理的关于公摊面积的知识，对于它是不是有所了解了。毕竟公摊面积的大小直接影响到日后的居住体验。公摊过大，就会让业主们感觉不划算，毕竟是花钱购买的，谁不心疼呢？但是公摊面积过小，实际居住面积就大了，这就意味着配套公共设施的规模缩减，从而影响居住品质。无论是公摊大还是小，自己买房前就需要考虑清楚，以免买了之后，将来后悔。最后小编预祝大家早日买到自己心仪的房源。

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